Architektur & Projekte: Ratgeber zu Honorar, Wettbewerb und Umbau

Was umfasst Architektur & Projekte?

Architektur umfasst die Planung von Gebäuden, Innenräumen, Freiflächen und Stadtquartieren, von der ersten Idee über Entwurf und Genehmigung bis zur Bauüberwachung. Projekte sind die konkreten Bauvorhaben, vom Einfamilienhaus bis zum Schulcampus. Für Bauherren zählen vor allem drei Fragen: Was kostet die Planung, wie findet man das passende Büro und welche Rechte gelten im Vertrag. Dazu kommen Wettbewerbe, Preise und der Umbau bestehender Gebäude.

Dieser Ratgeber gibt einen Überblick über das ganze Ressort Architektur & Projekte. Er richtet sich an private Bauherren, Kommunen, Investoren und an alle, die sich für Baukultur interessieren. Alle Zahlen haben den Stand Oktober 2026. Die Inhalte im Überblick:

1. Was umfasst Architektur & Projekte?
2. Wie viele Architekten und Büros gibt es in Deutschland?
3. Was kostet ein Architekt nach HOAI?
4. Welche Rechte haben Bauherren im Architektenvertrag?
5. Wie funktionieren Architektenwettbewerbe?
6. Warum setzt sich Umbau statt Neubau durch?
7. Welche Trends prägen die Architektur 2026?

Die wichtigsten Begriffe

• Architekt: Geschützte Berufsbezeichnung. Sie darf nur führen, wer in die Architektenliste einer Landesarchitektenkammer eingetragen ist. Dafür sind ein passendes Studium und Berufserfahrung nötig.
• Fachrichtungen: Die Kammern unterscheiden Hochbau-, Innen- und Landschaftsarchitektur sowie Stadtplanung.
• HOAI: Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. Sie beschreibt die Leistungen in neun Leistungsphasen und enthält Honorartafeln, die seit 2021 als Orientierung dienen.
• Leistungsphase: Ein Abschnitt der Planung, etwa Entwurf, Genehmigungsplanung oder Objektüberwachung.
• Bauvorlageberechtigung: Das Recht, Bauanträge zu unterschreiben. Architekten haben es mit der Eintragung in die Kammerliste, Bauingenieure unter Voraussetzungen der Landesbauordnung.
• Planungswettbewerb: Ein Verfahren, in dem mehrere Büros anonym Entwürfe einreichen und eine Jury den besten auswählt.
• Baukultur: Der Anspruch, gebaute Umwelt gestalterisch, sozial und ökologisch gut zu planen. In Deutschland setzt sich die Bundesstiftung Baukultur dafür ein.

Wer plant was?

Wie viele Architekten und Büros gibt es in Deutschland?

In Deutschland sind gut 142.000 Personen Mitglied einer Architektenkammer, darunter rund 116.000 Hochbauarchitekten. Sie arbeiten in knapp 35.000 Architekturbüros, von denen 47 Prozent Ein-Personen-Büros sind. Nur weniger als 1 Prozent der Büros hat mehr als 50 Beschäftigte. Die Büros setzten zuletzt 18,2 Milliarden Euro netto um. Das zeigen Zahlen der Bundesarchitektenkammer mit Stand Mai 2026.

Die Zahl der Kammermitglieder ist seit 2010 um fast 20.000 gestiegen und hat sich seit 1990 verdoppelt. Der Zuwachs kommt vor allem von angestellten Architekten, die Zahl der freischaffenden bleibt etwa gleich. Rund 16.000 Mitglieder arbeiten im öffentlichen Dienst, etwa in Bauämtern. Das Durchschnittsalter liegt bei 49 Jahren, der Frauenanteil bei 40 Prozent.

Mitglieder nach Fachrichtung

Quelle: Bundesarchitektenkammer, Bundeskammerstatistik. Mit 1,4 Hochbauarchitekten pro 1.000 Einwohner liegt Deutschland deutlich über dem EU-Schnitt von 1,0.

Wofür Architekten ihr Geld verdienen

Der private Wohnungsbau ist der wichtigste Markt. Ein- und Zweifamilienhäuser einschließlich Aus- und Umbau stehen für 29 Prozent der Planungsumsätze, größere Wohnprojekte für weitere 21 Prozent. Bürogebäude kommen auf 10 Prozent, Bildungsbauten auf 9 Prozent. Öffentliche Auftraggeber stehen für 22 Prozent der Umsätze. Über die Bauphasen verteilt erzielen die Büros 36 Prozent ihrer Umsätze mit Entwurf bis Genehmigungsplanung, 23 Prozent mit der Ausführungsplanung und 27 Prozent mit Vergabe, Bauüberwachung und Objektbetreuung.

Deutsche Büros im Ausland

Deutsche Architekturbüros arbeiten auch international. Laut Bundesarchitektenkammer waren 6 Prozent der Planungsbüros in den vergangenen zwölf Monaten im Ausland tätig. Bei Büros mit mehr als zehn Beschäftigten waren es 13 Prozent. Der Schwerpunkt liegt mit 86 Prozent der Auslandsaktivitäten in Europa, gefolgt von Asien mit 12 Prozent. Im europäischen Vergleich ist das eine hohe Quote. Nach Angaben der Kammer erzielen auslandsaktive Büros im Schnitt doppelt so viel Umsatz wie Büros, die nur im Inland arbeiten.

Kleine Büros, große Wirkung

Die Branche besteht überwiegend aus Kleinstunternehmen. 91 Prozent der Büros haben weniger als zehn tätige Personen einschließlich Inhaber. Trotzdem arbeiten 45 Prozent aller rund 138.700 Erwerbstätigen in Büros mit mindestens zehn Personen. Für Bauherren heißt das: Für ein Einfamilienhaus oder einen Dachausbau ist ein kleines Büro oft die passende Wahl, weil der Inhaber selbst plant. Für Schulen, Kliniken oder große Wohnquartiere braucht es Teams mit Spezialisten für Haustechnik, Brandschutz und Bauleitung.

Was kostet ein Architekt nach HOAI?

Was ein Architekt kostet, hängt von den anrechenbaren Baukosten, der Schwierigkeit des Projekts und den beauftragten Leistungsphasen ab. Die Honorarordnung HOAI liefert dafür Honorartafeln, die seit 2021 nur noch Orientierung sind. Architekt und Bauherr vereinbaren das Honorar frei in Textform. Fehlt eine solche Vereinbarung, gilt der Basishonorarsatz der HOAI, also der untere Wert der jeweiligen Spanne.

Die Bindung an Mindest- und Höchstsätze ist seit dem Urteil des Europäischen Gerichtshofs von 2019 entfallen. Für Verbraucher gibt es seitdem eine Schutzregel: Das Büro muss private Bauherren vor Vertragsschluss in Textform darauf hinweisen, dass auch ein höheres oder niedrigeres Honorar als nach den Tafeln vereinbart werden kann. Unterbleibt der Hinweis, gilt statt eines höheren vereinbarten Honorars der Basishonorarsatz.

Die neun Leistungsphasen bei Gebäuden

Die HOAI teilt die Planung in neun Leistungsphasen. Jede Phase hat einen festen Anteil am Gesamthonorar für die Grundleistungen:

Quelle: § 34 HOAI. Die größten Posten sind die Ausführungsplanung und die Objektüberwachung, zusammen 57 Prozent. Wer nur einen Bauantrag braucht, beauftragt meist die Phasen 1 bis 4 und zahlt dann einen Teil des Gesamthonorars.

So kommen Sie zum Honorar

1. Baukosten schätzen: Grundlage sind die anrechenbaren Kosten nach DIN 276, vor allem Baukonstruktion und technische Anlagen.
2. Honorarzone bestimmen: Die HOAI ordnet Gebäude nach Schwierigkeit in fünf Zonen. Ein typisches Einfamilienhaus liegt meist in Zone III.
3. Leistungsphasen festlegen: Klären Sie, ob das Büro nur plant oder auch die Bauleitung übernimmt.
4. Besondere Leistungen klären: Bestandsaufnahme, Energieberatung oder Visualisierungen kommen zusätzlich.
5. Honorar in Textform vereinbaren: Halten Sie Betrag oder Berechnungsweg, Nebenkosten und Zahlungsplan schriftlich fest.

Grundleistungen und Besondere Leistungen

Die HOAI unterscheidet Grundleistungen, die in den Prozentsätzen der Leistungsphasen enthalten sind, und Besondere Leistungen, die zusätzlich vereinbart und bezahlt werden. Typische Besondere Leistungen sind:

• Bestandsaufnahme und Aufmaß: Bei Umbauten oft der erste und wichtigste Schritt, wenn keine verlässlichen Pläne vorliegen.
• Energetische Fachplanung: Nachweise und Beratung, die über die normale Entwurfsarbeit hinausgehen.
• Visualisierungen und Modelle: Für Wettbewerbe, Vermarktung oder Gespräche mit Nachbarn und Gemeinderat.
• Bauantrag für Fördermittel: Unterlagen für Förderprogramme werden häufig gesondert abgerechnet.
• Mehrfache Planungsänderungen: Wünscht der Bauherr nach freigegebenem Entwurf grundlegende Änderungen, darf das Büro zusätzlich abrechnen.

Klären Sie vor Vertragsschluss, welche dieser Leistungen Sie brauchen, und lassen Sie sich dafür einen Pauschalbetrag oder einen Stundensatz nennen.

Typische Fehler beim Honorar

• Nur den Stundensatz vergleichen: Entscheidend ist, welche Leistungen enthalten sind. Ein günstiges Angebot ohne Bauleitung kann am Ende teurer sein.
• Umbauzuschlag übersehen: Beim Bauen im Bestand kann ein Zuschlag vereinbart werden, weil die Planung aufwendiger ist.
• Kosten zu niedrig ansetzen: Steigen die Baukosten, steigt bei Abrechnung nach Kostenberechnung auch das Honorar.

Welche Rechte haben Bauherren im Architektenvertrag?

Der Architektenvertrag ist seit 2018 im Bürgerlichen Gesetzbuch eigens geregelt. Sind die wesentlichen Planungsziele noch offen, erstellt der Architekt zuerst eine Planungsgrundlage mit Kosteneinschätzung. Danach kann der Bauherr den Vertrag innerhalb von zwei Wochen ohne Begründung kündigen. Für Verbraucher beginnt diese Frist nur, wenn das Büro sie in Textform über Recht, Frist und Folgen belehrt hat.

Diese Zielfindungsphase schützt Bauherren davor, sich an ein Büro zu binden, bevor klar ist, was das Projekt kosten wird. Bezahlt werden muss nur die bis dahin erbrachte Leistung. Umgekehrt kann auch der Architekt kündigen, wenn der Bauherr nach Fristsetzung keine Zustimmung zur Planungsgrundlage gibt.

Das gehört in den Vertrag

So finden Sie das passende Büro

1. Referenzen prüfen: Suchen Sie Büros, die ähnliche Projekte gebaut haben, etwa Umbauten von Altbauten oder Holzhäuser.
2. Kammerliste nutzen: Die Landesarchitektenkammern führen öffentliche Listen ihrer Mitglieder.
3. Zwei bis drei Gespräche führen: Achten Sie darauf, ob das Büro zuhört und Ihr Budget ernst nimmt.
4. Gebaute Projekte ansehen: Ein Besuch vor Ort zeigt mehr als Visualisierungen.
5. Stufenweise beauftragen: Starten Sie mit den Leistungsphasen 1 und 2 und entscheiden Sie dann über den Rest.

Mehr zu Bauantrag, Fristen und Verträgen lesen Sie im Ressort Recht & Förderung, praktische Tipps zum eigenen Haus im Ressort Hausbau & Ratgeber.

Was tun bei Streit mit dem Architekten?

Streit entsteht meist über Kosten, Termine oder Planungsfehler. Zuerst lohnt ein dokumentiertes Gespräch mit klarer Frist. Viele Landesarchitektenkammern bieten Schlichtungsausschüsse an, die schneller und günstiger sind als ein Gerichtsverfahren. Bei Planungs- oder Überwachungsfehlern haftet das Büro, Architekten müssen dafür eine Berufshaftpflichtversicherung haben. Wichtig ist, Mängel früh schriftlich zu melden und Fotos sowie Protokolle aufzubewahren. Bei größeren Summen sollten Bauherren einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht einschalten, bevor sie Zahlungen zurückhalten.

Wie funktionieren Architektenwettbewerbe?

In einem Architektenwettbewerb reichen mehrere Büros anonym Entwürfe für dieselbe Aufgabe ein, eine Jury mit Fachleuten wählt die besten aus. Öffentliche Auftraggeber nutzen dafür meist die Richtlinie für Planungswettbewerbe RPW 2013. Sie schreibt vor, dass die Arbeiten bis zur Entscheidung anonym bleiben, die Mehrheit der Jury aus Fachpreisrichtern besteht und in der Regel ein Preisträger, meist der erste, mit der weiteren Planung beauftragt wird.

Wettbewerbe gelten als Instrument, um für Schulen, Rathäuser, Museen oder Wohnquartiere die beste Lösung zu finden statt nur das günstigste Honorarangebot. Sie geben auch jungen und kleinen Büros eine Chance, an große Aufträge zu kommen. Kritiker verweisen auf den hohen Aufwand für die teilnehmenden Büros, die ihre Entwürfe meist ohne Bezahlung einreichen.

Wettbewerbsarten nach RPW 2013

Die wichtigsten Regeln

• Anonymität: Die Arbeiten tragen nur Kennzahlen. Erst nach der Jurysitzung wird bekannt, wer welchen Entwurf eingereicht hat.
• Jury: Bei öffentlichen Auslobern hat das Preisgericht eine ungerade Zahl von Mitgliedern, die Mehrheit sind Fachpreisrichter. Die meisten davon müssen vom Auslober unabhängig sein.
• Preisgeld: Die Wettbewerbssumme soll mindestens dem Honorar für die Vorplanung entsprechen.
• Auftrag: Gibt es keinen wichtigen Grund dagegen, wird ein Preisträger mit der weiteren Planung beauftragt.

So starten Kommunen einen Wettbewerb

1. Aufgabe klären: Raumprogramm, Budget, Grundstück und Ziele für Klima und Gestaltung festlegen.
2. Verfahren wählen: Offen, nichtoffen oder zweiphasig, je nach Größe und gewünschter Teilnehmerzahl.
3. Betreuer beauftragen: Ein erfahrenes Büro für Wettbewerbsbetreuung erstellt die Auslobung und organisiert die Jury.
4. Kammer einbinden: Die Architektenkammer prüft die Auslobung auf Übereinstimmung mit der RPW und registriert den Wettbewerb.
5. Jury besetzen: Fachpreisrichter, Sachpreisrichter aus Verwaltung und Politik sowie Sachverständige benennen.
6. Ergebnis öffentlich machen: Eine Ausstellung der Entwürfe schafft Akzeptanz bei Bürgern und im Gemeinderat.
7. Verhandeln und beauftragen: Mit dem Preisträger über Honorar und Leistungen verhandeln und den Auftrag erteilen.

Architekturpreise als Orientierung

Neben Wettbewerben machen Preise gute Projekte sichtbar. Der DAM Preis des Deutschen Architekturmuseums in Frankfurt am Main zeichnet jedes Jahr das beste Gebäude in Deutschland aus. 2026 ging er zum zehnten Mal in dieser Form an Peter Grundmann Architekten für das Zentrum für Kunst und Urbanistik in Berlin-Moabit. Das Büro hat eine ehemalige Güterbahnhofshalle umgebaut und um eine leichte Konstruktion aus Stahl und Glas ergänzt. Dass ein Umbau gewinnt, ist typisch für die Richtung der Branche.

Warum setzt sich Umbau statt Neubau durch?

Umbau statt Neubau setzt sich durch, weil im bestehenden Gebäude bereits viel Energie und Material gebunden ist, das bei einem Abriss verloren geht. Dazu kommen Kosten, Genehmigungsfragen und der Wunsch, vertraute Orte zu erhalten. Laut Bundesarchitektenkammer erzielen Architekturbüros schon 55 Prozent ihrer Umsätze mit dem Bauen im Bestand. 61 Prozent der befragten Architekten haben für einen Umbau geworben, obwohl der Bauherr einen Ersatzneubau wollte.

Nach Angaben der Kammer werden 70 bis 80 Prozent der späteren Umweltwirkungen eines Gebäudes in der Planung festgelegt, nicht auf der Baustelle. Ob ein Haus erhalten, umgebaut oder ersetzt wird, ist deshalb die wichtigste Entscheidung im ganzen Projekt. Das Thema war auch Schwerpunkt im Baukulturbericht 2022/23 der Bundesstiftung Baukultur unter dem Titel Neue Umbaukultur.

Was abgerissen wird

Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) hat die Abbrüche in Deutschland ausgewertet. Zwischen 2007 und 2021 wurden im Schnitt knapp 12.000 Gebäude pro Jahr abgerissen. Die Zahl der abgerissenen Wohngebäude sank in dieser Zeit um 36 Prozent, bei Nichtwohngebäuden um 19 Prozent. Die meisten abgerissenen Wohnhäuser stammen aus den Jahren 1949 bis 1978. 17 Prozent waren jedoch jünger als 43 Jahre. Häufige Gründe sind neue Wohnbebauung und die Umwandlung von Flächen in Grün.

Was für den Umbau spricht und was dagegen

Das BBSR betont, dass anpassungsfähige Gebäude länger genutzt werden. Raumhöhen, Erschließung und Tragwerk entscheiden darüber, ob ein Haus später eine neue Nutzung aufnehmen kann. Wer heute neu baut, sollte deshalb schon an den späteren Umbau denken. Wie sich Bestandsgebäude energetisch verbessern lassen, zeigt das Ressort Energie & Sanierung.

So gehen Bauherren beim Umbau vor

1. Bestand aufnehmen: Aufmaß, Tragwerk, Schadstoffe und Haustechnik prüfen lassen.
2. Varianten vergleichen: Umbau, Teilabriss und Ersatzneubau mit Kosten und Klimabilanz gegenüberstellen.
3. Genehmigung klären: Bei Nutzungsänderungen und Denkmalschutz früh mit dem Bauamt sprechen.
4. Förderung prüfen: Für energetische Sanierungen gibt es Zuschüsse und Kredite von KfW und BAFA.
5. Puffer einplanen: Im Bestand tauchen Überraschungen auf, ein Reservebudget von einigen Prozent ist sinnvoll.

Welche Trends prägen die Architektur 2026?

Die Architektur 2026 prägen vier Trends: mehr Holzbau, mehr Umbau, einfachere Standards und der Einstieg in künstliche Intelligenz. 2025 wurden 24,4 Prozent der neu genehmigten Wohngebäude überwiegend aus Holz geplant, so viel wie nie. Mit dem geplanten Gebäudetyp E sollen Bauherren von teuren Komfortstandards abweichen dürfen. KI nutzen bisher 29 Prozent der Architekten, meist für Texte und Routinearbeiten.

Gleichzeitig bremsen lange Genehmigungen viele Projekte. In einer Befragung der Bundesarchitektenkammer gaben die Büros an, dass Bauanträge in 29 Prozent der Fälle 6 bis 12 Monate und in 12 Prozent mehr als 12 Monate bis zur Entscheidung brauchen. Für 2025 meldete das Statistische Bundesamt Baugenehmigungen für 238.000 Wohnungen, ein langjähriger Tiefstwert.

Holzbau wächst weiter

Nach dem Lagebericht von Holzbau Deutschland wurden 2025 bundesweit 62.184 Wohngebäude genehmigt, davon 15.174 überwiegend aus Holz. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern liegt die Holzbauquote bei rund 28 Prozent, bei Mehrfamilienhäusern bei rund 8 Prozent. Bei Nichtwohngebäuden erreichte Holz 24,9 Prozent nach 25,4 Prozent im Vorjahr.

Gebäudetyp E: einfacher bauen per Vertrag

Der Gebäudetyp E soll es erlauben, im Vertrag zwischen Bauherr und Bauunternehmen von Normen abzuweichen, die nur Komfort oder Ausstattung betreffen. Sicherheit und Gesundheit bleiben verbindlich. Bundesjustizministerin Stefanie Hubig und Bauministerin Verena Hubertz haben im Juli 2026 einen fertigen Gesetzentwurf vorgestellt, der Kabinettsbeschluss war für das zweite Halbjahr 2026 angekündigt. In Kraft ist die Regelung mit Stand Oktober 2026 noch nicht. Hubig beschrieb das Ziel so, dass klar sein müsse, welcher Baustandard geschuldet ist.

Nachhaltigkeit wird Standard

Laut Transformationsbarometer der Bundesstiftung Bauakademie, zitiert von der Bundesarchitektenkammer, setzen 66 Prozent der Büros häufig Lösungen zur Senkung des Energiebedarfs für Heizung und Warmwasser ein. 62 Prozent beraten ihre Auftraggeber häufig zu Sanierung oder Umbau statt Abriss. Bauteile wiederverwenden planen 28 Prozent häufig, eine Planung nach Ökobilanz nutzen bisher nur 15 Prozent regelmäßig. Hier liegt das größte Potenzial für die kommenden Jahre.

KI im Planungsbüro

Künstliche Intelligenz ist in den Büros angekommen, aber noch nicht im Alltag verankert. 29 Prozent der Architekten nutzten 2025 KI-Werkzeuge, 71 Prozent verzichten darauf. Große Büros sind deutlich weiter als kleine. Eingesetzt wird KI vor allem für Texte, Dokumentation, Normrecherche und Routinearbeit. Für Entwurf, Grundrissvarianten oder Simulationen spielt sie bisher eine kleinere Rolle.

Quelle: BAK, Berufspolitische Befragung 2025. Gleichzeitig klagen viele Büros über steigende Softwarekosten durch Cloud- und Abomodelle.

Barrierefrei und flexibel planen

Ein weiterer Trend ist die Planung für alle Lebensphasen. Barrierefreie Zugänge, bodengleiche Duschen und breite Türen sind in vielen Landesbauordnungen für einen Teil der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Pflicht, die Details regelt die Norm DIN 18040. Für Bauherren von Einfamilienhäusern lohnt es sich, die Anforderungen freiwillig mitzudenken, weil ein späterer Umbau deutlich teurer ist. Dazu passt die Forderung des BBSR nach anpassungsfähigen Gebäuden: Großzügige Raumhöhen, wenige tragende Innenwände und gut erreichbare Leitungsschächte machen es leichter, ein Haus später anders zu nutzen.

Typische Fehler bei Bauprojekten

• Zu spät einen Architekten holen: Wer erst nach dem Grundstückskauf plant, verschenkt Chancen bei Lage, Ausrichtung und Baurecht.
• Den Bestand unterschätzen: Ein schneller Abriss ist oft weder billiger noch schneller, wenn Entsorgung und neue Genehmigungen dazukommen.
• Kosten nur für den Bau planen: Honorare, Gutachten, Gebühren und Nebenkosten machen einen spürbaren Teil des Budgets aus.
• Wettbewerb und Beteiligung auslassen: Bei öffentlichen Projekten führen Wettbewerbe und frühe Bürgerbeteiligung meist zu besseren und akzeptierten Lösungen.