Wohnungsbau 2026: Experte warnt trotz mehr Baugenehmigungen

Wovor warnt der Experte im Wohnungsbau?

Der Bauberater Klaus-Peter Stöppler warnt davor, die steigenden Baugenehmigungen schon als Ende der Wohnungsbaukrise zu deuten. Zwar wurden von Januar bis Juli 2026 rund 148.800 Wohnungen genehmigt, 12,9 Prozent mehr als im Vorjahr. Doch das ifo Institut erwartet für 2026 nur etwa 185.000 fertige Wohnungen, den tiefsten Stand seit 15 Jahren. Entscheidend sei, wie schnell aus Genehmigungen Aufträge und Wohnungen werden.

Stöppler ist Executive Interim Manager und Board Advisor für die Bau- und Immobilienwirtschaft und nach eigenen Angaben seit mehr als 35 Jahren in der Branche tätig. Seine Einschätzung veröffentlichte er am 5. Oktober 2026 in einer Pressemitteilung aus München. Sein Kernsatz: „Genehmigen ohne Fertigstellen ist politisch sichtbar, aber wirtschaftlich und sozial zu wenig.“

Wer nur die Genehmigungszahlen betrachte und die Prognose für die Fertigstellungen ausblende, erliege einem Schein-Optimismus, so Stöppler. Als Maßstab für eine echte Erholung nennt er fertige Wohnungen und die Zeit, die ein Projekt vom Bescheid bis zur Schlüsselübergabe braucht. Diese Zeit liegt derzeit bei 27 Monaten.

Was zeigen die Zahlen zu Genehmigungen und Fertigstellungen?

Die Zahlen bestätigen eine wachsende Lücke zwischen Genehmigung und Fertigstellung. Die Zahl der genehmigten Wohnungen stieg in den ersten sieben Monaten 2026 deutlich, die Fertigstellungen sinken dagegen weiter. 2025 wurden laut Statistischem Bundesamt 206.600 Wohnungen fertig, 18,0 Prozent weniger als im Vorjahr. Für 2026 rechnet das ifo Institut mit nur noch 185.000, für 2027 mit 195.000 Wohnungen.

Die Tabelle zeigt, warum die Genehmigungszahlen allein wenig aussagen. Selbst wenn alle neuen Genehmigungen gebaut würden, kämen die Wohnungen im Schnitt erst nach mehr als zwei Jahren auf den Markt. Bis 2028 erwartet das ifo Institut kaum mehr Fertigstellungen als 2025. Wie sich die Baugenehmigungen in den einzelnen Monaten entwickeln, verfolgen wir laufend im Ressort Bauwirtschaft.

Warum bleiben genehmigte Projekte liegen?

Nach Stöpplers Einschätzung bremsen vor allem drei Faktoren nach der Genehmigung: die Finanzierung, weiter steigende Baukosten und Stornierungen. Gestiegene Zinsen und auslaufende Fördermittel für Effizienzhäuser ließen genehmigte Projekte in der Schublade. Bauherren rechneten nach dem Auftrag neu und sagten ab. Die amtlichen Daten stützen das: Die Baupreise für neue Wohngebäude lagen im Mai 2026 um 5,0 Prozent über dem Vorjahr.

Auch die Zinsen sind 2026 wieder gestiegen. Für Wohnungsbaukredite mit mehr als zehn Jahren Zinsbindung lag der Effektivzins laut Bundesbank im August bei 4,04 Prozent, nach 3,92 Prozent im Juli. Für ein Mehrfamilienhausprojekt mit Millionenvolumen machen schon wenige Zehntelprozentpunkte einen großen Unterschied in der Kalkulation.

Stöppler sieht drei Hebel. Erstens müsse die Finanzierung die Zeit nach dem Bescheid überbrücken, etwa durch eine frühe Zinsbindung. Zweitens ließen sich die Baukosten durch Vorfertigung, durchgängige Digitalisierung von Planung und Abläufen und den Einsatz von Baurobotern begrenzen. Drittens sei die Politik gefragt, Unsicherheit für Investoren zu verringern und widersprüchliche Normen abzubauen.

Bemerkenswert ist seine Kritik an der eigenen Branche. Die Bauwirtschaft nutze Digitalisierung und Automatisierung noch längst nicht so stark, wie es möglich wäre. Dass auf die Genehmigungswelle keine Fertigstellungswelle folge, liege deshalb nicht nur am wirtschaftspolitischen Umfeld, sondern auch an den Bauunternehmen selbst.

Wie bewertet das ifo Institut die Lage im Wohnungsbau?

Das ifo Institut sieht die Stimmung im Wohnungsbau deutlich verbessert, die Lage aber weiterhin schwach. Das Geschäftsklima stieg im August 2026 auf minus 22,7 Punkte, nach minus 29,0 Punkten. Die Erwartungen kletterten von minus 35,6 auf minus 23,3 Punkte. Gleichzeitig meldeten 41,3 Prozent der Unternehmen Auftragsmangel und 13,4 Prozent Stornierungen. Die aktuelle Lage beurteilten die Betriebe unverändert negativ.

In der Bewertung liegen ifo und Stöppler nah beieinander. Klaus Wohlrabe, Leiter der ifo-Umfragen, spricht davon, dass die Unternehmen zunehmend Licht am Ende des Tunnels sähen. Die bessere Stimmung sei aber vor allem ein Vorschuss auf die Zukunft, genehmigte Projekte müssten erst zu konkreten Aufträgen werden. Diese Formulierung greift Stöppler in seiner Mitteilung direkt auf.

Bei den Ursachen setzt das ifo Institut einen anderen Akzent. Während Stöppler auch die Innovationsschwäche der Bauunternehmen anführt, betont ifo-Branchenexperte Ludwig Dorffmeister äußere Faktoren: Der Iran-Krieg und die steigende Bauinflation dürften Projektentwicklern und Bauherren das Leben wieder schwer machen. Dass sich die Zeit von der Genehmigung bis zur Fertigstellung seit 2000 um rund sechs Monate verlängert hat, zeigt allerdings, dass auch Abläufe und Strukturen eine Rolle spielen.

Was bedeutet die Warnung für Bauherren und Bauunternehmen?

Für Bauherren heißt die Warnung: Eine Baugenehmigung ist noch kein finanziertes Projekt. Wer genehmigt hat, sollte Finanzierung, Kosten und Zeitplan neu prüfen, bevor er Aufträge vergibt. Für Bauunternehmen bedeutet die Lücke zwischen Genehmigungen und Aufträgen, dass sich die Auslastung erst verzögert verbessert. Das ifo Institut erwartet eine spürbare Erholung der Fertigstellungen frühestens 2027 und 2028.

Aus der Debatte ergeben sich konkrete Schritte für private und gewerbliche Bauherren:

1. Finanzierung vor dem Bescheid sichern: Zinsbindung und Bereitstellungszinsfreiheit so wählen, dass die Bauzeit von zwei Jahren und mehr abgedeckt ist.
2. Kosten mit Puffer kalkulieren: Bei Baupreissteigerungen von 5 Prozent im Jahr kann eine Kalkulation vom Antrag bis zum Baubeginn deutlich veralten.
3. Förderfristen prüfen: Programme für Effizienzhäuser haben Antragsfristen und Mittelgrenzen, die über das Projekt entscheiden können.
4. Vorfertigung einbeziehen: Serielle und vorgefertigte Bauweisen können Bauzeit sparen, wenn sie früh geplant werden.
5. Verträge mit Preisgleitung verhandeln: Klare Regeln für Materialpreise reduzieren das Risiko von Nachträgen und Stornierungen.

Wie stark die Bauwirtschaft insgesamt unter Druck steht, zeigt auch der Einkaufsmanagerindex: Der deutsche Bau-PMI fiel zuletzt auf 43,5 Punkte, mehr dazu in unserem Beitrag Bauwirtschaft der Eurozone schrumpft. Zahlen und Hintergründe zur Vorfertigung liefert der Beitrag Serielles Bauen, einen Überblick über Markt und Trends unser Bauwirtschaft Ratgeber. Stand dieses Beitrags ist Oktober 2026.