GEG 2026: Was das Gebäudemodernisierungsgesetz jetzt ändert

Was gilt beim GEG 2026?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) gibt es in seiner bekannten Form seit dem Sommer 2026 nicht mehr. Der Bundestag hat am 10. Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) beschlossen, am 28. Juli wurde es im Bundesgesetzblatt verkündet. Seit dem 29. Juli 2026 gelten die neuen Regeln für Heizungen. Die Vorgabe, neue Heizungen zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben, ist entfallen.

Wer nach dem GEG 2026 sucht, landet also beim GModG. Der Weg dorthin war kurz: Im Februar 2026 legten Union und SPD Eckpunkte vor, am 13. Mai beschloss das Kabinett den Entwurf, am 11. Juni folgte die erste Lesung. Der Bundesrat ließ das Gesetz passieren, ohne den Vermittlungsausschuss anzurufen. Veröffentlicht ist es im Bundesgesetzblatt Teil I unter der Nummer 226.

Das Gesetz tritt in Stufen in Kraft. Die Heizungsregeln gelten sofort, weitere Teile folgen 2027, 2028 und 2030. Sie setzen die EU-Gebäuderichtlinie um und betreffen vor allem Neubauten und Nichtwohngebäude. Das Informationsportal des Bundes zum GModG betreibt das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung. Stand dieses Beitrags ist Oktober 2026.

Was ändert sich beim Heizungstausch?

Beim Heizungstausch haben Eigentümer wieder freie Wahl. Erlaubt sind Wärmepumpe, Fernwärme, Solarthermie, Biomasse, Hybridheizungen und weiterhin Kessel für Gas, Heizöl oder Flüssiggas. Gestrichen wurden die 65-Prozent-Regel, die Pflichtberatung vor dem Einbau einer fossilen Heizung und das Betriebsverbot für alte Heizkessel. Wer sich für Gas oder Öl entscheidet, muss ab 2029 steigende Anteile klimafreundlicher Brennstoffe nutzen.

Der Vergleich zeigt die wichtigsten Unterschiede zwischen dem alten GEG und dem GModG:

Hinfällig ist damit auch der Stichtag für Großstädte. Dort hätte die 65-Prozent-Regel ursprünglich ab dem 1. Juli 2026 gegriffen. Der Bundestag hatte die Frist im Mai noch auf den 1. November 2026 verschoben, mit dem GModG ist sie ganz entfallen.

Strenger wird das Gesetz bei Stromdirektheizungen. Sie sind nur noch in sehr gut gedämmten Gebäuden zulässig. Die Bundesländer dürfen außerdem eigene, schärfere Vorgaben machen. Nach Angaben des Portals Energie-Fachberater plant Hamburg ein Verbot neuer Öl- und Gasheizungen. Fragen Sie deshalb vor dem Auftrag nach, was in Ihrem Land gilt.

Was ist die Bio-Treppe und ab wann gilt sie?

Die Bio-Treppe ist die neue Auflage für Gas- und Ölheizungen, die nach Inkrafttreten des GModG eingebaut werden. Sie schreibt in Paragraf 43 einen wachsenden Mindestanteil klimafreundlicher Brennstoffe vor, etwa Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff. Die erste Stufe beginnt am 1. Januar 2029 mit 10 Prozent, die letzte am 1. Januar 2040 mit 60 Prozent.

Die Treppe lässt sich auch ohne Biogas-Tarif erfüllen. Hybridheizungen aus Kessel und Wärmepumpe, Solarthermie oder Biomasse gelten bis 2035 unter bestimmten Bedingungen als ausreichend. Danach muss eine fachkundige Person den erneuerbaren Anteil bestätigen. Eine Solarthermieanlage deckt bis Ende 2034 die ersten beiden Stufen ab, wenn sie groß genug ist: 0,04 Quadratmeter Aperturfläche je Quadratmeter Wohnfläche bei bis zu zwei Wohnungen, 0,03 Quadratmeter bei größeren Häusern. Für ein Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern sind das 5,6 Quadratmeter.

Offen ist, was der Bio-Anteil kosten wird. Ergänzend kündigt Paragraf 42a eine Quote für grünes Gas und grünes Heizöl an. Den Entwurf dafür soll die Bundesregierung bis zum 1. Dezember 2026 vorlegen. Ziel ist, dass Lieferanten ab 2045 nur noch klimaneutrale Brennstoffe für Gebäude verkaufen. Die Kanzlei GvW weist darauf hin, dass dieser Paragraf nach Einschätzung der Wissenschaftlichen Dienste des Bundestages noch nicht bindend ist. Hinzu kommt der CO2-Preis auf Erdgas und Heizöl; die aktuelle Debatte dazu fassen wir im Beitrag zum CO2-Preis 2027 zusammen.

Welche Fristen gelten bis 2045?

Das GModG verteilt seine Pflichten auf mehrere Stichtage zwischen 2026 und 2045. Für Eigentümer von Wohnhäusern sind vor allem die vier Stufen der Bio-Treppe ab 2029 wichtig. Für Neubauten zählen die Jahre 2028 und 2030, in denen die Ökobilanz und der Standard Nullemissionsgebäude verbindlich werden. Vermieter müssen sich auf 2028 und 2029 einstellen.

Eine Sanierungspflicht für Wohngebäude enthält das Gesetz nicht. Sie trifft nur die energetisch schlechtesten Nichtwohngebäude: Ab 2030 darf ihr Primärenergiebedarf höchstens das 3,50-Fache des Referenzgebäudes betragen, ab 2033 das 2,95-Fache. Nichtwohngebäude mit Anlagen über 70 Kilowatt müssen bis Ende 2029 eine Gebäudeautomation nachrüsten.

Was bedeutet das GModG für Vermieter und Mieter?

Vermieter, die eine neue Gas- oder Ölheizung einbauen, tragen künftig einen Teil der laufenden Kosten. Ab 2028 werden CO2-Kosten und Gasnetzentgelte je zur Hälfte zwischen Vermieter und Mieter geteilt, unabhängig vom energetischen Zustand des Hauses. Ab 2029 gilt das auch für die Mehrkosten des Bio-Anteils. Geregelt ist das in den neuen Paragrafen 5a und 5b des Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetzes.

Die hälftige Teilung der Bio-Mehrkosten gilt nach Darstellung von Energie-Fachberater nur für die ersten drei Stufen der Treppe. Oberhalb von 30 Prozent Bio-Anteil sollen die Mehrkosten nach der Koalitionseinigung vom April 2026 allein beim Vermieter liegen, schreibt der Messdienstleister Kalo. Es gibt Ausnahmen, etwa für kleine Vermieter außerhalb angespannter Wohnungsmärkte und eine Härtefallregel bei sehr niedrigen Mieten.

Für Vermieter verschiebt sich damit die Rechnung. Eine Gasheizung ist in der Anschaffung günstiger, belastet aber über Jahre das eigene Konto. Bei einer Wärmepumpe oder einem Fernwärmeanschluss fällt diese Kostenteilung nicht an. Der Energieverband BDEW fordert zudem, das Gesetz eng mit der kommunalen Wärmeplanung zu verzahnen. Wer in einem Gebiet wohnt, in dem das Gasnetz stillgelegt werden soll, sollte das vor dem Kauf eines Kessels klären.

Wie gehen Eigentümer jetzt Schritt für Schritt vor?

Eigentümer sollten die neue Freiheit nicht mit einer Empfehlung verwechseln. Das GModG erlaubt die Gasheizung, macht sie aber ab 2029 schrittweise teurer. Sinnvoll ist deshalb eine Rechnung über 15 bis 20 Jahre Laufzeit, in der Anschaffung, Förderung, Brennstoff, CO2-Preis und Bio-Anteil stehen. Erst danach lohnt der Vergleich der Angebote.

1. Zustand klären: Wie alt ist die Heizung, wie hoch der Verbrauch, wie gut die Dämmung? Ein Energieberater liefert die Zahlen.
2. Wärmeplan prüfen: Fragen Sie bei der Gemeinde, ob für Ihre Straße Fernwärme geplant ist oder das Gasnetz bleibt.
3. Landesrecht prüfen: Einige Länder wollen strenger sein als der Bund.
4. Varianten rechnen: Vergleichen Sie Wärmepumpe, Hybridheizung und Kessel über die gesamte Laufzeit, einschließlich der Bio-Treppe ab 2029.
5. Förderung sichern: Die Bundesförderung für effiziente Gebäude wurde zum 21. Juli 2026 umgestellt und richtet sich stärker nach dem Einkommen. Den Antrag stellen Sie vor dem Auftrag. Details stehen im Beitrag zur Wärmepumpen-Förderung 2026.
6. Nachweise aufbewahren: Wer einen Kessel wählt, braucht ab 2029 Belege für den Bio-Anteil, etwa die Abrechnung des Lieferanten oder den Nachweis der Solaranlage.

Welche Fehler sollten Eigentümer vermeiden?

Der größte Fehler ist, nur auf den Anschaffungspreis zu schauen. Eine neue Gas- oder Ölheizung läuft oft 20 Jahre und länger und fällt damit in alle vier Stufen der Bio-Treppe: 10 Prozent ab 2029, 60 Prozent ab 2040. Wer heute einen Kessel einbaut, bindet sich an einen Brennstoff, dessen Preis und Verfügbarkeit noch niemand kennt.

Weitere typische Fehler:

• Altes Recht annehmen: Viele Ratgeber beschreiben noch die 65-Prozent-Regel. Sie gilt seit dem 29. Juli 2026 nicht mehr.
• Die Bio-Treppe übersehen: Sie betrifft neu eingebaute Gas- und Ölheizungen, nicht nur Neubauten.
• Als Vermieter falsch kalkulieren: Ab 2028 zahlen Sie bei einer neuen fossilen Heizung die Hälfte von CO2-Kosten und Netzentgelten mit.
• Auf Paragraf 42a bauen: Die Quote für grünes Gas ist angekündigt, aber noch nicht beschlossen.
• Neubau zu knapp planen: Wer ab 2030 baut, muss den Standard Nullemissionsgebäude einhalten.

Wie Heizung, Dämmung und Förderung zusammenhängen, erklärt der Ratgeber Energie & Sanierung.